kredyty hipoteczne

29.08.2016 10:13

Jedno mieszkanie - trzy umowy

Zainteresowanie Polaków zakupem nowego lokum nie słabnie. Świadczą o tym wyniki firm deweloperskich. Od początku 2016 r. rozpoczęto budowę prawie 50 tys. mieszkań - najwięcej w historii polskiego rynku. Przed nabyciem nieruchomości z pierwszej ręki, nowych lokatorów czeka jednak dopełnienie wielu formalności. Transakcja nie zamyka się bowiem w jednej, ale w dwóch, a nawet w trzech umowach. Eksperci Związku Firm Doradztwa Finansowego wyjaśniają, jakich dokumentów mogą spodziewać się kupujący oraz na co powinni zwrócić uwagę przy ich podpisywaniu.

Umowa rezerwacyjna

Od 2012 r. w Polsce obowiązuje ustawa regulująca pierwotny rynek nieruchomości, chroniąca prawa nabywcy. Najważniejsze zapisy dotyczą zawieranych umów, nadają im bowiem charakter prawny. Podczas transakcji możemy jednak mieć do czynienia z dokumentami, które nie zostały uwzględnione w rozporządzeniu. Jednym z nich jest umowa rezerwacyjna. - Tego typu oświadczenie podpisywane jest, gdy kupujący nie ma pewności, że otrzyma kredyt na pokrycie kosztów inwestycji. Deweloper zobowiązuje się wtedy do wyłączenia lokalu z oferty sprzedaży na okres kilku miesięcy. Decydując się jednak na to rozwiązanie należy liczyć się z poniesieniem opłaty, której wysokość może stanowić nawet 10% wartości lokalu. Ze względu na to, że umowa rezerwacyjna nie jest dokumentem określonym w rozporządzeniu, jej treść zależy wyłącznie od stron transakcji. Powinniśmy więc jak najlepiej ją sprecyzować, bo w razie problemów będziemy mogli dochodzić swoich praw tylko na podstawie sporządzonych zapisów - mówi Leszek Zięba, ekspert ZFDF, Aspiro S.A.

Umowa deweloperska czy przedwstępna?

Kolejnym krokiem w procesie kupna mieszkania jest podpisanie umowy deweloperskiej, która czasami nazywana jest przedwstępną. Niestety określenia te nie są tożsame. Różnica polega przede wszystkim na umocowaniu prawnym. Pierwsze z porozumień zawierane jest gdy nieruchomość nie została ukończona i nie zatwierdzono stanu samodzielności i odrębnej własności, czyli odnosi się do rynku pierwotnego. Drugie natomiast dotyczy inwestycji, która już powstała - ma to więc miejsce tylko w przypadku rynku wtórnego.

Aktem prawnym, który ostatecznie zdefiniował wygląd umowy deweloperskiej jest wspominana ustawa. Zapisy znajdujące się w niej jasno określają zarówno formę jak i treść porozumienia. - Deweloper i kupujący zobowiązani są do podpisania aktu notarialnego, każda inna forma będzie bowiem nieważna. Istotne są także informacje, które powinny zostać zawarte w dokumencie. Oprócz oczywistych wpisów określających strony, miejsce i datę jego sporządzenia, powinny znaleźć się parametry nieruchomości, czyli jej powierzchnia, układ pomieszczeń oraz zakres i standard prac wykończeniowych. Obowiązkowo powinien zostać umieszczony zapis określający zasady płatności. Dodatkowo, deweloper musi dołączyć tzw. prospekt, w którym znajduje się szczegółowy plan inwestycji, jak i zagospodarowania znajdujących się w sąsiedztwie działek - mówi Mateusz Dyrda, ekspert ZFDF, Open Finance S.A.

Umowa ostateczna przyrzeczona

Końcowym dokumentem, który podpisujemy przy zakupie nowego mieszkania jest umowa ostateczna - czyli tzw. przyrzeczona, również w formie aktu notarialnego. Jednak zanim to nastąpi należy podpisać protokół odbioru mieszkania. Na spotkanie z deweloperem warto zabrać kogoś, kto zwróci uwagę na stan ścian, okien, drzwi itp. Jeżeli mamy taką możliwość, możemy poprosić o pomoc fachowca. Gdy już upewnimy się, że wygląd lokum jest zgody ze wszystkimi zapisami, możemy złożyć podpis na zobowiązaniu, mocą którego stajemy się pełnoprawnymi właścicielami. Ustanowiona zostaje także odrębna własność lokalu na podstawie powstałej księgi wieczystej i przypisanie naszego udziału w nieruchomości wspólnej (gruncie i budynku).

Podpisując każdą z wymienionych umów, zwróćmy przede wszystkim uwagę na warunki odstąpienia. Przede wszystkim zapoznajmy się z ewentualnymi karami, którymi możemy zostać obarczeni, za niedotrzymanie odpowiednich wymogów oraz czy zawarte klauzule są zgodne z prawem. Oczywiście największą pewność zyskamy zasięgając porady prawnika lub doradcy finansowego. Jednak, jeżeli sami odpowiednio przygotujemy się do transakcji i dokładnie przeanalizujemy wszystkie postanowienia nabędziemy wymarzone M bez przeszkód.

ZFDF

banki